Warum deutsche und britische Vermieter unterschiedlich über „Flexible Workspaces“ denken

Das Vereinigte Königreich ist weltweit der wohl fortschrittlichste Markt für flexible Workspaces, und britische Vermieter sind gegenüber der Diversifizierung von Geschäftsmodellen sehr anpassungsfähig geworden. Im Vergleich dazu zögern deutsche Vermieter, sich vom klassischen Mietmodell zu verabschieden. Zusätzlich hat sich ihr lokaler Markt für flexible Workspaces langsamer entwickelt.

Im neuesten Whitepaper von The Instant Group mit dem Namen „Unfit to flex: How alternative office models can drive cashflow“ heißt es, dass flexible Workspaces über einen Zeitraum von 10 Jahren im Vergleich zum herkömmlichen Mieten eine Rendite von bis zu 30 % nach Investitionsausgaben erzielen können. Können wir also etwas vom britischen Ansatz lernen?

Der britische Bürosektor: Faktoren, die einen Markt der Wahl geschaffen haben

London ist mit rund 900 der insgesamt 3.300 nationalen Standorte das Epizentrum des Flex- und Coworking (Coworking Café, Q3 2024 Coworking Industry Report).  In den letzten 30 Jahren ist dieses Modell kontinuierlich gewachsen und hat sich vom kleinen Bruder des klassischen Mietmodells zu einem ernst zu nehmenden Segment entwickelt. Prognosen zufolge werden bis 2030 wohl 30 % der britischen Büroflächen flexible Workspaces sein (JLL).

Die Pandemie führte zu einer Marktverschiebung hinsichtlich der Beschäftigungsbedingungen, wobei große Unternehmen Standardarbeitsverträge durch Vereinbarungen für hybrides Arbeiten ersetzten, um Mitarbeiter zu gewinnen und zu halten. Dies führte zu einer immer freieren Wahl des Arbeitsorts, was wiederum das Wachstum des regionalen Flex-Marktes und des Modells der Coworking-Mitgliedschaft förderte.

Britische Vermieter sahen sich in der Folge mit einer geringeren Auslastung konfrontiert, da Unternehmen ihre großen, angemieteten Büroflächen aufgaben.  Dadurch waren sie gezwungen, sich anzupassen, um zu überleben. Sie erwogen andere Geschäftsoptionen innerhalb bestehender Portfolios und planten Modernisierung und Neubauvorhaben anders. Heute werden Projekte nun häufig in Miet- und Flex-Immobilien aufgeteilt, um das Risiko zu mindern. Vermieter suchen dabei Partner, um sich Risiko und Expertise zu teilen. Obwohl das Flex-Modell im Gegensatz zum Mietmodell als risikoreicher angesehen wird, liefert es nun höhere Belegungsraten (82 % in Q3 2024, gegenüber 80 % in Q2, laut The Instant Group).  Dabei kristallisieren sich verschiedene Ansätze zur Diversifizierung heraus. Einige Vermieter haben ihre eigenen Marken geschaffen und andere arbeiten mit flexiblen Betreibern auf der Basis eines Managementvertrags zusammen.

Dank dieser Marktbedingungen hat sich eine Gelegenheit für den Aufstieg des „Brandlord“ ergeben (Spaces to Places, London Flex Brand Index Report 2024), der anspruchsvolle, gastfreundliche und großzügig ausgestattete Arbeitsräume schafft, die den Marktbedürfnissen entsprechen.

Deutsche Gewerbeimmobilien: ein Markt, der vom Mietvertrag bestimmt wird

In Deutschland hingegen entscheiden sich Mieter weiterhin gern für langfristige Mietverträge: 64 % der neuen Büroflächen im Jahr 2024 waren bei Fertigstellung belegt (CBRE, Germany Market Beat, Q3, 2024). Laut The Instant Group liegt die Zahl der flexiblen Arbeitsstandorte derzeit bei 2.300, was nur 5 bis 6 % des gesamten Büroflächenmarktes ausmacht.  Vermieter sehen es nicht als derart notwendig an, in die erforderliche Ausstattung zu investieren, ihre Portfolios selbst zu verwalten und Verträge mit mehreren Mietern abzuschließen.

Geografische Gegebenheiten schaffen in Deutschland einen einzigartigen gewerblichen Büromarkt, wobei die fünf großen Wirtschaftszentren über das ganze Land verteilt sind. Berlin und München haben zusammen circa 460 flexible Arbeitsstandorte, was etwas mehr als 20 % der Gesamtzahl ausmacht (Quelle: The Instant Group).  Es ist also schwieriger, einen nationalen Trend für die kommerzielle Ausrichtung vorherzusagen.

Während internationale Marken in den größeren Städten investieren, wächst die Zahl der nationalen Anbieter nur langsam, da nur Marken wie Regus, Design Offices und die bevorstehende Fusion von WorkInn und Sleeves up landesweit präsent sind.

Sollten deutsche Vermieter also eine Diversifizierung in Betracht ziehen?

Die wichtigste Frage ist, ob die Marktbedingungen in Deutschland von denselben kommerziellen Zwängen bestimmt werden, die britische Vermieter dazu veranlasst haben, eine diversifizierte kommerzielle Ausrichtung zu wählen.  Der wohl wichtigste Faktor ist der Belegungsgrad und die Bereitschaft der Unternehmen, langfristige Mietverträge abzuschließen.

Cushman & Wakefield gibt im Market Beat-Bericht Q4 2024 eine aktuelle Leerstandsquote bei Büroflächen von 7,7 % an (ein Anstieg von 1,1 % gegenüber dem Vorjahr). Erfahrungsgemäß scheint bei einer Quote von 8 % der Wendepunkt erreicht zu sein, der Vermieter dazu ermutigt, sich mit alternativen Modellen auseinanderzusetzen.  Die Einführung der Marke Beyond von InfinitSpace und die Ankündigung mehrerer Managementvereinbarungen (z. B. Bikini Berlin) durch IWG deuten darauf hin, dass eine Zuwendung zum Flex-Modell beginnt. Doch aufgrund der Vielfalt und der geografischen Streuung der deutschen Stadtmärkte ist eine pauschale Empfehlung nicht zwangsläufig richtig.

Lohnt es sich für deutsche Vermieter angesichts des weltweiten Trends, flexiblere Bürokonzepte zu verfolgen, der Entwicklung voraus zu sein und frühzeitig zu diversifizieren? Vermieter sollten die Entwicklung von Flex-Marken wie Fora, Mindspace, Industrious und Clockwise, die eine Etablierung auf dem lokalen Markt anstreben, genau beobachten, um zu sehen, ob Mieter das Flex- und Coworking-Modell annehmen.

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