Trends auf dem deutschen Flex-Office-Markt

Der deutsche Flex-Markt befindet sich in einem tiefgreifenden Wandel, der durch sich verändernde Arbeitsgewohnheiten und Geschäftsanforderungen sowie eine steigende Nachfrage nach flexiblen, technologiegestützten Arbeitsräumen befeuert wird. Hier erhalten Sie einen kurzen Einblick in die wichtigsten Trends, die die Branche 2024 prägten, von steigenden Belegungsraten über die Einführung von Managementverträgen bis hin zur Entwicklung des Workspace-Designs.  

Wachstum auf sieben wichtigen Märkten 

In Deutschland werden in über 500 Städten Coworking Spaces angeboten. Seit 2020 gab es einen bemerkenswerten Anstieg von 41,5 % bei diesen Einrichtungen, wobei sieben Großstädte eine Vorreiterrolle einnehmen. Berlin wird dabei als die „Hauptstadt der flexiblen Büros“ gefeiert (mit 330.000 m² bestehenden und geplanten Standorten), gefolgt von München (ca. 242.000 m²), Frankfurt (ca. 150.000 m²), Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart und Köln. Unsere kürzlich veröffentlichte Studie „Trendumfrage zur deutschen Coworking-Konnektivität 2025“ ergab, dass sich die meisten Coworking-Standorte in Zentren von Städten mit mehr als einer Million Einwohnern befinden. 

Bei der Nachfragegestaltung für flexible Workspaces spielt die deutsche Startup-Landschaft eine entscheidende Rolle. Obwohl Berlin in der Vergangenheit bei der Anzahl der Start-ups führend war, wurde es 2022 von München mit 15,5 Start-ups pro 100.000 Einwohner im Vergleich zu 13,5 Start-ups in Berlin überholt. Da sich Start-ups zunehmend in diesen Städten ansiedeln, steigt die Nachfrage nach kostengünstigen, flexiblen Bürolösungen. Um dieser Nachfrage gerecht zu werden, expandierten beispielsweise Anbieter wie Unicorn Workspaces mit einem dritten Workspaces in München im Jahr 2023. 

Laut dem neuesten Bericht von Cushman & Wakefield über den deutschen Markt für flexible Workspaces sind 78.000 m² neue flexible Büroflächen an 39 Standorten in der Entwicklung, die durch laufende Investitionen angetrieben werden. Sich verändernde Mieteransprüche führen jedoch dazu, dass Büronutzer zunehmend hochwertige, kleinere Flächen in bester Lage mit flexiblen Mietoptionen bevorzugen. Florian Kappes, Director von technologywithin Europe, sagt: „Die meisten Unternehmen möchten ihren Mitarbeitenden ein professionelles und inspirierendes Arbeitsumfeld bieten, ohne für leere Schreibtische zu bezahlen.“ Dieser Wandel unterstreicht den wachsenden Bedarf an anpassungsfähigen Bürolösungen, die Flexibilität, Qualität und Kosteneffizienz in Einklang bringen. 

Herausforderungen bei Wachstum und Rentabilität für kleinere Anbieter 

Obwohl die Coworking-Szene in Deutschland rasant wächst, stehen kleinere, unabhängige Anbieter, die einen Großteil des Marktes ausmachen, vor großen Herausforderungen.   

• Kleinere Coworking Spaces haben Belegungsprobleme: Während größere Coworking Spaces (500 und mehr Quadratmeter) im Durchschnitt zu 75 % belegt sind, bleibt in kleineren Räumen (unter 500 Quadratmetern) häufig fast die Hälfte der Arbeitsplätze unbesetzt. 

• Bedenken bei der Rentabilität: Nur 20 % der Coworking Spaces sind laut Deskmag rentabel, was einen Rückgang gegenüber den Vorjahren darstellt. Viele kleinere Coworking Hubs werden als gemeinnützige Räume oder von der Stadt unterstützte Mikro-Hubs betrieben, was das Umsatzpotenzial begrenzt. Zusätzlich sorgen steigende Gemeinkosten sowie hohe Mieten und Energiepreise für eine weitere finanzielle Belastung, da diese Unternehmen oft mit extrem geringen Gewinnspannen arbeiten. Darüber hinaus begrenzt die weite Verbreitung kleinerer Flächen (fast 70 % sind weniger als 500 Quadratmeter groß) das Umsatzpotenzial und die Diversifizierung der Services, was sich wiederum auf die finanzielle Leistung auswirkt. 

• Kundenakquise ist eine große Hürde, da Anbieter entweder nur schwer Mitglieder gewinnen können oder nicht über die nötigen Räumlichkeiten verfügen, um die Nachfrage zu decken. Während einige Workspaces mit einer begrenzten lokalen Nachfrage zu kämpfen haben, stehen andere vor dem gegenteiligen Problem, dass sie nicht genügend Platz oder passende Einheiten für interessierte Mitglieder haben. Diese Gegensätzlichkeit verdeutlicht die Notwendigkeit einer strategischen Planung und eines gezielten Marketings, um Angebot und Nachfrage wirksam auszugleichen.

Nichtsdestotrotz gibt es bemerkenswerte Coworking-Erfolge zu feiern. Im vergangenen Sommer kündigten die führenden regionalen Coworking-Familienunternehmen SleevesUp! und WorkInn einen Zusammenschluss an und bilden damit Deutschlands größtes Coworking-Netzwerk, das im Februar 2025 seinen neuen Markennamen „Rivvers“ bekannt gab. Florian erläutert, dass kleinere Coworking-Anbieter „bewusst die wichtigsten Märkte meiden, um ihren Communitys engmaschigere Netzwerke zu bieten“. Erwähnenswert ist auch, dass das Gemeinschafts- und Veranstaltungsangebot eine große Anziehungskraft ausübt und diese kleineren Hubs von den größeren Anbietern abhebt. 

Der Aufstieg der Managementverträge 

Managementverträge gewinnen immer mehr an Bedeutung, da Vermieter und Anbieter flexiblere Mietstrukturen anstreben. Im Gegensatz zu gängigen Mietverträgen mit festen monatlichen Zahlungen beinhalten Managementverträge eine Umsatzbeteiligung, die das finanzielle Risiko für Anbieter verringert und Vermietern einen kontinuierlichen Einkommensstrom verschafft. Diese Verträge haben auf dem deutschen Flex-Markt seit der Pandemie, die den Markt erschütterte und eine lange Erholungsphase erforderte, an Beliebtheit gewonnen. 

InfinitSpace führt diesen Wandel an und hat in Berlin das „beyond Quartier Heidestraße“ eröffnet. Dieser 4.500 m² große Workspace bietet 700 Arbeitsplätze und modernste Technologie. Weitere Standorte seien in Planung. Auch der US-amerikanische Anbieter Industrious kündigte Ende 2024 an, im Rahmen sog. Hybriden Mietverträge nach Eröffnung des ersten Standorts im Atrium Tower auch weiter in Deutschland zu expandieren. Ende Januar unterzeichnete der deutsche Pionier der Coworking-Anbieter „betahaus“ einen Managementvertrag für seinen 11. Standort mit GSG Berlin (einem der größten Anbieter von Gewerbeimmobilien der Stadt). 

Da laut dem MarketBeat-Bericht von Cushman & Wakefield für das vierte Quartal 2024 die Leerstandsquote bei Büros voraussichtlich 8 % erreicht, sind Vermieter eher geneigt, alternative Modelle wie Managementverträge zu prüfen. Florian glaubt, dass dies der „Wendepunkt ist, der Vermieter ermutigt, alternative Modelle wie Managementverträge in Betracht zu ziehen“.  

Entwicklung des Workspace-Designs für Hybridarbeiter 

Da hybride Arbeit weiterhin die Büronachfrage prägt, entwickelt sich das Workspace-Design weiter, um den Bedürfnissen der Arbeiter nach Konzentration und Zusammenarbeit gerecht zu werden. Die wichtigsten Trends umfassen: 

• Verstärkte Investitionen in Ergonomie, mit einer Zunahme von höhenverstellbaren Schreibtischen und hochwertigen Bürostühlen. 

• Immer beliebter werdende Telefonkabinen und private Arbeitsplätze: Laut einer Umfrage des Industrieverbands Büro und Arbeitswelt und Forsa wurden 2024 25 % der neuen Workspaces damit ausgestattet sein 

• Steigende Nachfrage nach sogenannten „Breakout Spaces“, Cafeterias und Fitnesseinrichtungen, die als Teil der Strategien zur Talentgewinnung angesehen werden. 

• Auf Nachhaltigkeit und Wohlbefinden ausgerichtete Gebäude, bei denen Luftqualität, Lärmreduzierung und optimale Beleuchtung im Vordergrund stehen. 

• Bevorzugung von kleineren Büroräumen: 53 % der deutschen Arbeitnehmer arbeiten in Ein- oder Zweipersonenbüros.  

Konnektivität und Technologie bilden das Rückgrat 

Mit steigender Nachfrage nach flexiblen Workspaces ist Technologie zu einem grundlegenden Wegbereiter für diesen Wandel geworden. Hochgeschwindigkeitsinternet, nahtlose Konnektivität und smarte Bürolösungen sind heutzutage nicht verhandelbare Anforderungen an Coworking Spaces. Da Unternehmen zunehmend hybride Arbeitsmodelle einführen, ist der Zugang zu einer zuverlässigen und schnellen digitalen Infrastruktur von entscheidender Bedeutung, um die sich wandelnden Anforderungen moderner Arbeitnehmer zu erfüllen. 

Im Zentrum dieses technologischen Wandels steht die Entwicklung fortschrittlicher Konnektivitätslösungen. Anbieter nutzen immer häufiger Lösungen, die es Mitgliedern ermöglichen, nahtlos über mehrere Netzwerkstandorte hinweg zu arbeiten. Zum Beispiel erhalten Mitglieder dank Plattformen wie twiindata Nomad die Möglichkeit, sich frei zwischen verschiedenen Workspaces zu bewegen, ohne dass sie sich wiederholt anmelden müssen. Nachdem sie sich an ihrem Heimstandort verbunden haben, können sie an jedem anderen Standort innerhalb desselben Netzwerks sicher auf WiFi zugreifen. Das verbessert die Benutzerfreundlichkeit und unterstützt die flexible, mobile Natur der modernen Arbeit. 

Neben Konnektivität bietet diese Technologie auch wertvolle Erkenntnisse für Anbieter. Indem sie die Mitgliederbewegungen an verschiedenen Standorten verfolgen, gewinnen sie ein tieferes Verständnis dafür, wer ihre Workspaces wie nutzt. Diese Daten ermöglichen eine fundierte Entscheidungsfindung, von der Optimierung der Raumnutzung bis hin zur Verbesserung des Mitglieder-Services. Zusätzlich können Anbieter mithilfe dieser technologischen Hilfsmittel eine persönlichere Erfahrung bieten, indem sie die Vorlieben der Mitglieder erkennen und die Arbeitsumgebung entsprechend anpassen. 

Letztlich verbessern Coworking-Anbieter durch Technologie nicht nur die betriebliche Effizienz, sondern schaffen auch anpassungsfähigere, benutzerfreundlichere Workspaces, die den Anforderungen moderner Arbeitskräfte gerecht werden. Diese nahtlose Integration von Technik und Konnektivität wird auch 2025 und darüber hinaus eine treibende Kraft für das Wachstum und die Entwicklung des deutschen Flex-Marktes sein. 

Die Coworking-Zukunft in Deutschland 

Mit den Vorbereitungen auf große Branchenevents 2025 in Deutschland, darunter die Coworking Europe, die COWORK2025 und die Verleihung des ersten Deutschen Coworkingpreises 2025 in Berlin sowie #ZukunftCoworking in Köln, ist der Markt für eine weitere Entwicklung bereit. 

Zukünftig wird sich der deutsche Coworking-Markt mit neu entstehenden Trends weiter entwickeln. Um erfolgreich zu sein, müssen Anbieter flexible Mietmodelle annehmen, Workspaces schaffen, die sowohl Zusammenarbeit als auch Konzentration fördern, und Technologie für eine bessere Konnektivität nutzen. Der deutsche Flex-Markt ist auf dem besten Weg, bei der Gestaltung der Workspace-Zukunft in Europa führend zu sein.