Flex ist sexy: Warum ist Coworking für Vermieter attraktiv?

Die Arbeitswelt hat sich in den letzten fünf Jahren verändert. Coworking ist vom Nischenangebot zum gemeinsamen Nenner geworden, weil es flexibler, die Verträge kürzer, die Arbeitsräume anders gestaltet und Community orientierter sind – und letztlich Kunden als Alternative zur klassischen Büromiete überzeugt. Bis 2030 werden laut JLL 30 % der Bürofläche in Großbritannien flexibel eingerichtet sein. Finden wir also heraus, warum Coworking für Bürovermieter so attraktiv ist, und schauen dazu auf die Entwicklung in Großbritannien in den letzten Jahren.  

Überlebensinstinkt  

Als hybride Arbeitsverhältnisse in Unternehmen Einzug hielten, um im Wettbewerb um die besten Köpfe zu bestehen, verwaisten zugleich große Büroflächen. Statt Leerstand entschieden sich Vermieter in Großbrittanien für das Flex-Modell, das im 2. Quartal 2024 bereits bei fast einem Drittel aller Unternehmen praktiziert wurde. 

Coworking funktioniert zum einen als Zwischenlösung, bis wieder ein langfristiger Mieter für größere Flächen gefunden wird. Das schafft Zeit zum Durchatmen, statt sich langfristig beim Preis drücken zu lassen. Unkonventionelle Layouts in Gebäuden sind für Coworking oft kein Problem, denn Büromöbel und -räume sowie Ausstattung können beispielsweise in einem offenen Arbeitsbereich an verschiedene Unternehmen oder Einzelpersonen vermietet werden. 

So konnten 11 % der Gesamtfläche des britischen Vermieters GPE beispielsweise relativ unverändert in »Flexspace« umgewandelt werden, weil 75 % davon unter 1000 m2 groß sind. Innerhalb von einem Monat konnten diese flexiblen Arbeitsbereiche mit durchschnittlich drei Jahren Laufzeit vermietet werden, viel schneller als bei klassischer Miete üblich. Bei GPE plant man nun, das Flex-Space-Portfolio um rund 14.000 m² Bürofläche zu erweitern.  

Ansprüche moderner Arbeitnehmer 

Das Coworking-Modell ist nicht nur positiv für Vermieter, sondern auch für Mieter. Bedingt durch Wegzüge aus London während der Pandemie wegen knapper Kassen und mehr Hybridarbeit stieg auch die Nachfrage nach Flexspace in der Provinz. Wie, wann und wo gearbeitet wird, möchten Arbeitskräfte heutzutage am liebsten selbst entscheiden.  

Dazu einige Zahlen aus Manchester aus dem 1. Quartal 2024: Die Auslastungsquote im Stadtzentrum lag bei 78%, und bei 75% in den Außenbezirken. In Großbritannien wurden in den Regionen außerhalb London 252.000 m2 an neue Flex Space angeboten, ein Anstieg von 150 % gegenüber dem dritten Quartal 2023.  

Statt allein daheim zu sitzen oder für teures Geld zu pendeln, bieten lokale Coworking-Bereiche eine ideale Alternative. Im Kern steht das »Co« – sprich Community, Kollaboration und Konnektivität. Besonders attraktiv ist, dass sich das eintönige Großraumbüro plötzlich in einen Ort verwandelt, wo verschiedene Firmen und Menschen zusammenkommen. 

Vom Start-up aufwärts 

Wer »Coworking« sagt, muss auch »Startup« sagen. Darum eröffnet das Coworking-Modell Vermietern die Option, Neugründern attraktive Konditionen anzubieten und Wachstum zu unterstützen. L39, ein Tech-Inkubator und Startup-Accelerator der Canary Wharf Group, brachte 2015 z. B. das britische Fintech-Unternehmen Revolut hervor. Bald schon mietete man eigene Fläche in Westferry und erweitere diese im Mai 2025 um ganze 40 % – samt zehnjährigem Mietvertrag im YY-Gebäude, wo sich heute der 10.498 m² große Hauptsitz mitten im Bezirk befindet. 

Auch in der Immobilienstrategie des Vermieters Legal & General spielen flexible Arbeitsbereiche eine wichtige Rolle. »Geflexte« Flächen in größeren Gebäuden werden normalerweise nicht als Einzellösung, sondern als Mehrwert eingeführt. Verteilt wird die Fläche auf Foundry UK, das eigene Coworking-Joint-Venture von L&G und seine Partner, darunter Anbieter wie Runway East und Work.Life. Kunden können sich vergrößern oder verkleinern, ohne das Gebäude zu verlassen.  

Andrew Mercer, Office Sector Lead bei L&G: »Würde ein Gebäude mit seinen Mietern wachsen, wäre das ideal. Angenommen eine Firma beginnt in einem Coworking-Bereich, wechselt in eine bezugsfertige Büroeinheit und schließlich in eine selbstausgestattete Premium-Fläche. Unsere Investoren profitieren so von stärkerer Kundenbindung und -treue sowie mehreren Arten von Monetarisierung über diesen gesamten Lebenszyklus.« 

Sichere Erträge und flexibles operatives Einkommen vermischen sich bei diesem serviceorientierten Ansatz zu einer diversifizierten Einnahmequelle. Dieser Mix erhöht nicht nur den Kapitalwert, sondern auch die Attraktivität für einen breiteren Pool von Anlegern.  

Die Flexspace-Marke Storey wurde 2017 von British Land gestartet, um in die Coworking-Lücke auf dem traditionellen Mietmarkt vorzustoßen. Becky Gardiner, Head of Storey:  

»In den ersten sieben Jahren haben wir uns strategisch dafür entschieden, Storey intern statt zusammen mit Drittanbietern zu entwickeln und zu bewirtschaften. Wir hatten bereits Know-How in Vermietung, Betrieb, Design sowie gute Kundenbindung. Warum sollten wir also die Gewinne teilen? Am meisten bringt die direkte Beziehung zu unseren Nutzern. Sitzt ein Anbieter dazwischen, geraten wir aus dem Blick. Bei Storey bleiben wir im Gespräch. Bei Wachstumsbedarf können wir Kunden verschiedenes anbieten – ob über Storey, Work Ready oder die klassische Büromiete.« 

Eigentümer und Anbieter in einem  

Bei Aufnahme von Coworking ins Angebot erschließen Vermieter neue Einkommensquellen, sodass auch in Krisenzeiten Geld in die Kasse kommt. Erträge von bis zu 30 % sind beim Flexspace-Betrieb laut Instant Group möglichen, verglichen mit einer Nettomiete. Dies ist eine Stange Geld, gerade auch gegenüber Verlusten aus Leerstand.  

Bestandsmanager haben oft eigene Flexspace-Marken lanciert, basierend auf interner Expertise, wie z. B. CEG mit Let Ready. Eine externe Partnerschaft hätte weder zur langfristigen Asset-Strategie gepasst noch die gewünschte Kontrolle geboten. Basierend auf Arbeitserfahrung mit Anbietern setzte man stattdessen auf iteratives Produktdesign, flexible Preisgestaltung und Lokalkolorit beim Gebäudeunterhalt. Bei CEG wusste man aus Erfahrungen im ganzen Land, dass Nutzer lokale Identität einer landesweit homogenen Marke vorziehen – etwas, das bei einem standardisierten Drittpartei-Modell nicht im Angebot wäre. 

Als Einstiegsmodell funktioniert Let Ready in großen Gebäuden, wo Nutzer im Frühstadium gewonnen und beim Wachstum im selben Gebäude unterstützt werden, sodass sie treu bleiben. Das Angebot richtet sich auch an etablierte Organisationen, die Räume für kurze Zeit oder auf Projektbasis suchen. Let Ready wird von Großunternehmen erst für vorübergehenden Bedarf genutzt, später auch für langfristige Miete konventioneller Art im selben Gebäude. 

Kohärenz und Qualität des Angebots ist sichergestellt, weil die volle Asset-Kontrolle von GPE ausgeübt wird. Nicola Jones, Customer Experience General Manager: »Anders als Anbieter, die arbeitsplatzweise vermieten, verwalten wir alles – von der Gebäudeumgebung bis zum Service. Dank dieser Kontrolle können wir Flexspace gut in unser breiteres Portfolio integrieren. Auch Kunden wissen gleich, woran sie sind – nichts wird weitergereicht oder hinausgezögert. Wir bieten als zentraler Ansprechpartner mehr Vertrauen und Sicherheit. Das ganze Gebäude bekommt so einen einheitlicheren Anstrich und die Standards sind überall gleich hoch.« 

Technologiebedarf 

Ob als Einzellösung oder Teil eines Immobilienportfolios – die Integration von Technologie in die Coworking-Verwaltung beschleunigt Prozesse und liefert mehr Ertrag aus unterschiedlichen Einkommensquellen. Beispiele: 

• Monetarisierte Ausstattung: Mehrere Produkte lassen sich durch Coworking monetarisieren: Hot Desks (mehrfach vermietete Arbeitsplätze), buchbare Meetingräume, virtuelle Büros, Wellnesskurse und Einrichtungen, ja sogar zusätzliche Lebensmittel- und Getränkeangebote. Mit dem richtigen Technologie-Stack kann Coworking noch ertragsreicher und attraktiver werden.  

• Dynamisches Preisinstrument: Preise für die Nutzung von Ausstattung können während Stoßzeiten mithilfe von Daten zu Flächennutzung und Kundenverhalten gezielt erhöht werden, was den Profit steigert.  

• Upgrade auf WLAN und Konnektivität: Aufschlag für Premium-WLAN und Konnektivität – z. B. für zusätzliche Bandbreite oder Zugang zu störungsfreiem High-Speed-Internet.  

Eine optimale Kundenerfahrung wird bei Landsec und seiner Coworking-Brand MYO durch ein starkes internes System für alle Produkte unterstützt. Natasha Morris, Director of Flex Offices & Head of MYO:  

»Technologie soll die Kundenerfahrung optimal unterstützen. „Menschen interagieren mit unseren Räumen – sie gehen von Bereich zu Bereich, besuchen andere Standorte, nutzen Plug-and-Play in Besprechungsräumen oder sprechen mit unserem Team. Diese Interaktionen zu verbessern und reibungsloser zu gestalten nicht, um den persönlichen Kontakt zu ersetzen, dafür ist Technologie da.« 

Workspace-Management-Software selbst zu entwickeln ist eine Möglichkeit, stellt Anbieter aber vor Probleme, wenn Tools auf einer Plattform zentralisiert werden sollen. Technologie von Partnern zu beziehen oder in Auftrag zu geben setzt voraus, dass man sich auf die Beratung verlassen kann und alle Teile reibungslos ineinandergreifen – samt Rundum-Support.  

Coworking der Zukunft 

Nutzer stellen neue Erwartungen an einen Arbeitsplatz, und Coworking bietet eine inspirierende und flexible Antwort in Form eines communityorientierten Ansatzes. Vermieter können diese Nachfrage durch Coworking-Bereiche befriedigen und den Arbeitsplatz der Zukunft gezielt mitgestalten – als krisenfestes Modell.  

Laden Sie unseren neuesten Bericht Breaking into Flex herunter, um mehr über das Coworking-Modell zu erfahren.